Zum einen natürlich ihre Geschichte als Solidargemeinschaft aus der Grunderkenntnis, dass eine Summe von Menschen ein Ziel erreichen kann, das zu gewinnen der Einzelne zu schwach ist. Zum anderen der grundsätzliche Wille, die Mitglieder dieser Gemeinschaft zu respektieren und zu fördern. Daraus ergibt sich ein wesentlicher Unterschied: Genossenschaften verbieten sich, mit dem Gut Wohnung zu spekulieren um höchstmögliche Gewinne zu erwirtschaften.

Nein. Auch Baugenossenschaften sind ökonomisch zu führende Wirtschaftsunternehmen und müssen den Gesetzen des Marktes gehorchen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Sie kaufen Grundstücke nach Marktpreisen, sie müssen beim Bauen das richtige – das heißt nicht immer das günstigste – Angebot finden. Sie müssen, wie jeder andere Bauherr, das langlebige Wirtschaftsgut Wohnung finanzieren und darüber mit Banken und anderen Geldgebern verhandeln.
Genossenschaftswohnungen haben dennoch oft günstigere Mieten, weil Genossenschaften auf gut erhaltene Altbestände blicken können, deren Finanzierungszeit abgelaufen ist und weil sie nicht an Mieten herausholen, was der Markt hergibt, sondern was der Gesamtwirtschaftsplan vorgibt.

Wohnhäuser sind ein langfristiges Wirtschaftsgut. Belastet mit einem ganzen Paket von Kosten: Zinsen auf Fremd- und Eigenkapital, Instandhaltungskosten, Abgaben, Gebühren und Steuern, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen und manches andere. Diese Kosten steigen beständig und können deshalb nur durch eine Erhöhung der Nutzungsgebühren ausgeglichen werden.
Ein anderer Grund für Mietensteigerungen sind Modernisierungen. Die Ansprüche an eine Wohnung haben sich im Laufe der Jahre verändert, sind gewachsen. Die Genossenschaften unternehmen daher große Anstrengungen, um ihre Wohnungen nicht nur zu erhalten, sondern auch zu erneuern. Höhere Mieten sind der Preis. Aber auch die Gewähr, dass die Wohnungsbestände auf Dauer für viele Menschen attraktiv bleiben. Genossenschaften tragen nach ihrem Selbstverständnis auch für nachwachsende Generationen Verantwortung. Vor allem für den immer teurer werdenden Neubau sind sie auf Mieterhöhungen in den Beständen angewiesen.

Unter dem Dach der Genossenschaften findet sich genossenschaftliches Gemeinschaftseigentum. Es gibt aber Genossenschaften, die neben dem Mietwohnungsbau Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bauen und an ihre Mitglieder verkaufen. In der Regel sind die Genossenschaften bestrebt, dass ihre Häuser und Wohnungen auf Dauer der Spekulation entzogen bleiben und dass sich nicht durch Verkäufe das im Laufe der Jahre aufgebaute beträchtliche Vermögen mindert. Dies könnte den Sinn der Genossenschaften und ihren Förderauftrag in Frage stellen, nämlich auch zukünftigen Mitgliedern und nachwachsenden Generationen preisgünstige, gut ausgestattete und zeitgemäß erhaltene Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Ausnahmen bilden Verkäufe aus wichtigen betriebswirtschaftlichen Gründen.

Die Genossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern so genannte Dauernutzungsverträge. Das bedeutet in der Praxis, die Wohnung ist nahezu unkündbar, außer bei schwerwiegenden Verstößen. Eine Art Wohnversicherung also. Es gibt eben keinen Eigentümer, der sie mit einer Eigenbedarfsklage aus der Wohnung heraustreibt. Schließlich ist das Mitglied ja auch Miteigentümer der Genossenschaft.

Das hat etwas mit der Organisation zu tun, das heißt, wie die Genossenschaft sich organisiert hat. Wichtigstes Organ einer Genossenschaft ist natürlich die Mitgliederversammlung, wo jedes Mitglied eine Stimme hat. Diese wählt den Aufsichtsrat. Der berät den Vorstand und kontrolliert die Geschäfte.

Im Prinzip ja. Die Auswahlkriterien allerdings richten sich durchaus nach der Nützlichkeit für die Genossenschaft. Und man sollte Fachverstand oder spezielles Wissen haben. Zum Beispiel etwas vom Bauen verstehen oder von Baufinanzierungen oder vom Organisieren. Wie soll man sonst als Aufsichtsrat richtig kontrollieren können oder in der Geschäftsführung das Unternehmen führen. Sicher ist eins: Vorstände und Aufsichtsräte sind Mitglieder der Genossenschaft. Sonst würde das eiserne Prinzip der Selbstverwaltung nicht mehr gelten.

Indem ich einen Aufnahmeantrag stelle und die in dieser Genossenschaft verabredeten Anteile erwerbe. Also eine bestimmte Menge Geld bezahle.

Die Summe der Anteile und der Rücklagen bildet die Basis des Geschäftes. Sie ist das, was man in der Wirtschaft die Eigenkapitalquote nennt, wenn es ans Finanzieren eines Projektes geht. Fast alle Genossenschaften zahlen auf das eingezahlte Kapital eine Dividende – in der Regel eine geringe. Denn es soll verhindert werden, dass einzelne finanzkräftigere Mitglieder mit ihren Anteilen auf diese Weise spekulieren. Geschäftliche Überschüsse, die über die Dividende hinausgehen, werden von der Genossenschaft immer wieder investiert und nicht konsumiert. Beim Austritt aus einer Genossenschaft wird das Geschäftsguthaben ausgezahlt.

Nein. Als Mitglied hat man zwar eine eigentumsähnliche Sicherheit. Aber das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. Genossenschaften stellen damit eine besondere Form des privaten Wohneigentums dar. Eigentümer der Grundstücke, Häuser und Wohnungen bleibt immer die Genossenschaft, damit auch zukünftige Mitglieder und nachwachsende Generationen preiswert und sicher mit Wohnraum versorgt werden können.

In den Nutzungsverträgen steht ziemlich deutlich, was man darf und was man besser lässt. Aber es ist klar: Bauliche Veränderungen, auch wenn sie im Prinzip Verbesserung der Wohnung bedeuten, müssen vom Vorstand, also von der Geschäftsführung genehmigt werden. Ganz normale Instandhaltungsarbeiten sind dem Nutzer zuzumuten. Richtige Reparaturen sind Sache der Genossenschaft. Meist müssen solche Mängel der Geschäftsstelle gemeldet werden, die dann die Handwerker in Bewegung setzt.